info@ro-home-timmerwerk.nl | +31 (0) 6 455 36 143

Vergunningen

Het bestemmingsplan en vergunningen.

Als u gaat starten met het bouwen van een houten woning of houten chalet in zowel houtstapelbouw als houtskeletbouw zijn er een aantal zaken van belang. Zo is het allereerst belangrijk dat uw bouw- en woonwensen in het bestemmingsplan passen van de gemeente waar u wilt gaan bouwen.

Wie kiest voor een loghouse of logchalet voor bewoning zal wat extra inspanning moeten leveren om een vergunning te krijgen. Een loghouse of logchalet voor bewoning is wel degelijk mogelijk maar er dient goed gekeken te worden naar de eisen die behaald dienen te worden. Dit zijn eisen die gesteld worden aan woningbouw. Maar in principe geldt dit voor alle soorten nieuwbouwwoningen. Er zal moeten worden voldoen aan het bestemmingsplan van de gemeente. Daarom is het goed om vooraf bij uw gemeente op te vragen wat er wel en niet gebouwd mag worden. Zo weet u vooraf wat u wel en niet kunt realiseren.

1)       Bestemmingsplan
In het bestemmingsplan staat omschreven wat er met een bepaalde ruimte in een gemeente mag gebeuren. Bijvoorbeeld of er op een bepaalde plek woningbouw, industrie, kantoren of een sportcomplex mag worden gebouwd. In het bestemmingsplan staat niet alleen vermeldt wat de bestemming is van de grond, ook staat er omschreven aan welke eisen de bebouwing moet voldoen wat betreft het bouwoppervlak, de nokhoogte, de goothoogte, de dakhelling etc. Dit zijn allemaal belangrijke gegevens bij het ontwerpen van een woning en die in sommige gevallen zaken kunnen uitsluiten. Om u daar een voorbeeld van te geven het volgende. Er zijn bijvoorbeeld gemeenten die in een buitengebied een nokhoogte van 5meter voorschrijven met een zadeldak. Hierdoor is het lastig om een volwaardige verdiepingsvloer te realiseren.

Het bestemmingsplan wordt door de gemeente opgesteld en geld voor zowel burgers, als bedrijven en uiteraard de gemeente zelf. U of wij kunnen dat gewoon opvragen bij de gemeente

rhtm-vergunningen-01

De opbouw van een bestemmingsplan
Een bestemmingsplan is opgebouwd uit de volgende drie onderdelen.

  1. regels / voorschriften
  2. een verbeelding (voorheen de plankaart)
  3. toelichting.

In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening en worden de regels en de verbeelding uitgelegd. De regels en de verbeelding zijn de bindende onderdelen van het bestemmingsplan. Op de verbeelding wordt de precieze bestemming aangegeven. Per bestemming worden in elk geval regels gegeven met betrekking tot de functie of het doel van de gronden, het bouwen, en het gebruik.

Uniformiteit
In Nederland zijn er regels afgesproken over de naamgeving en opbouw van de regels maar ook hoe deze worden verbeeld. Dit wordt gedaan om andere bestemmingsplannen beter met elkaar te kunnen vergelijken en ze ook digitaal uitwisselbaar te maken. Ook ontstaat er hierdoor een bepaalde uniformiteit in de bestemmingsplannen.

Toetsing
Als u iets wilt (laten) bouwen, dan moet u bij uw gemeente navragen of dat wel past binnen de regels van het bestemmingsplan. Als dat niet zo is dan kan de gemeente overwegen het bestemmingsplan te herzien. Er kan dan een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld door de gemeente of een afwijkingsbesluit worden genomen. De gemeente overweegt dan eerst af of ze er medewerking kan en wil verlenen.

Vastleggen en ontwikkelen
Een bestemmingsplan heeft twee functies; een eerste functie is om dat wat er is vast te leggen en te beheren. Een tweede functie is om iets nieuws mogelijk te maken. Als een initiatiefnemer (dat kan de gemeente zelf zijn, maar bijvoorbeeld ook u als burger of een commerciële projectontwikkelaar) ergens iets wil gaan ontwikkelen, dan moet dit eerst in een bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Om een bestemmingsplan te herzien zal er door de gemeente een procedure doorlopen dienen te worden. De gemeente kan ook een afwijkingsbesluit nemen. Het geldende bestemmingsplan wordt dan als het ware (gemotiveerd) terzijde geschoven en wordt er ruimte geboden voor een nieuwe bestemming.

2)       De welstandsnota
De welstandscommissie (vroeger ook schoonheidscommissie) is in Nederland een door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke commissie die aan burgemeester en wethouders advies uitbrengt ten aanzien van de vraag of het uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk, waarvoor een aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is ingediend, in strijd is met redelijke eisen van welstand zoals in de Woningwet bepaald. Het is de commissie waarmee de indiener van de aanvraag te maken krijgt als deze wil bouwen, aan- of verbouwen. De commissie voert namens de gemeente de welstandszorg uit.

De welstandscommissie bestaat meestal uit architecten met een ambtelijke secretaris. Soms zijn er anderen, zoals architecten aan de commissie toegevoegd. Bij sommige gemeenten is de voorzitter geen architect, maar wel deskundig op het gebied van bouwen. De commissie bekijkt dan hoe het bouwwerk eruit komt te zien, welke materialen er gebruikt gaan worden, of het bouwwerk past in de bestaande omgeving, of bij andere bouwplannen in de omgeving en of het voldoende kwaliteit heeft. Overleg met de gemeentelijk stedenbouwkundige staat meestal los van het welstandsoverleg en gaat daaraan vooraf. In enkele gevallen is er gecombineerd overleg.

Het is de initiatiefnemer toegestaan zijn bouw- of verbouwplannen aan de commissie toe te lichten. Na het overleg kan de aanvrager het plan dan ongewijzigd / gewijzigd indienen. Overleg kan door de commissie worden gedelegeerd aan één of meer van de leden. Na het overleg, indien door de aanvrager gewenst, brengt de welstandscommissie advies uit aan de gemeente, die veelal dat advies opvolgt. Als de welstandscommissie negatief oordeelt of voorwaarden stelt, neemt ze hierover met de betreffende persoon of instelling contact op. Vaak volgt er overleg en past de indiener zijn plan aan. Beoordeling door de welstandscommissie volgt uit het indienen van de bouwaanvraag. De gemeente vraagt het advies aan, dus dat hoeft men niet zelf te doen.

De vergaderfrequentie wisselt per gemeente. Vergaderingen zijn openbaar. De kosten van een welstandsadvies worden als leges in rekening gebracht. Indien een plan na overleg niet tot een indiening van een bouwaanvraag komt, maar wel is voorgelegd aan de welstandscommissie, worden er vaak geen kosten in rekening gebracht.

Tegen een advies van de welstandscommissie kan geen bezwaar gemaakt worden. Wel kan bezwaar worden gemaakt tegen de besluiten van de gemeente die uit dit advies voortvloeien. Een gemeente kan ook een andere deskundige om een second opinion vragen en op basis daarvan tot goedkeuring van het plan komen.

Als u dus een houten huis of een houten chalet wilt bouwen, is het raadzaam eerst contact op te nemen met de gemeente en te controleren of uw bouwplan past binnen de welstandsnota. Heeft u een bouwvergunning nodig, dan wordt uw bouwplan door de gemeente getoetst aan de welstandsnota.

Bouwwerken die als een ‘lichte’ bouwvergunning worden aangevraagd mag de gemeente zelf beoordelen aan de hand van de z.g. “sneltoetscriteria”. Bij een reguliere bouwaanvraag is de gemeente verplicht gebruik te maken van een onafhankelijke beoordelingscommissie: de welstandscommissie.

rhtm-vergunningen-02

 3)       Vergunningen

In Nederland bepaalt de Woningwet voor welk bouwwerk een vergunning vereist is. De vergunning wordt afgegeven door de gemeente.

Bij de beoordeling of een bouwvergunning moet worden verstrekt, wordt getoetst of het bouwplan voldoet aan vier regels:

  1. Het bestemmingsplan;
  2. Het Bouwbesluit;
  3. De lokale Bouwverordening;
  4. De redelijke eisen van welstand.

In Nederland is de bouwvergunning per 1 oktober 2010 vervangen door een meeromvattende omgevingsvergunning. Dit is gedaan om de hoeveelheid losse vergunningen te verminderen.

Voor het afgeven van een bouwvergunning brengt een gemeente leges (kosten) in rekening. Dit is over het algemeen een percentage (gemiddeld 1-4% van de bouwsom.

De kosten voor een bouwvergunning kunnen sterk verschillen per gemeente. Dit wordt veroorzaakt door de manier waarop een gemeente de kosten berekent. In sommige gevallen worden alle werkelijke kosten inclusief overhead berekend, in andere gevallen wordt een deel van de kosten uit de algemene middelen (belastinginkomsten) betaald. De Vereniging Eigen Huis wil dat er een eind komt aan de enorme verschillen.

In Nederland moet een gemeente een aanvraag binnen 12 weken afhandelen, waarbij eenmalig met zes weken verlengd kan worden (artikel 46 Woningwet). Indien de vergunning binnen die tijd niet afgewezen of toegekend wordt dan wordt deze van rechtswege afgegeven, wat inhoudt dat de vergunning effectief gezien verleend is. Dit is echter niet van toepassing indien de bouw in strijd is met het bestemmingsplan.

Wie een aanvraag doet voor een licht-bouwvergunningsplichtig bouwwerk ontvangt van de gemeente binnen de termijn van zes weken of er toestemming is om te bouwen of niet.

Als de vergunning in ingediend bij de gemeente kunnen belanghebbenden (omwonenden, concurrenten, belangenorganisaties) binnen 6 weken bezwaar maken. Een van rechtswege verleende vergunning kan in de bezwaarprocedure alsnog herroepen worden. Na bezwaar staat beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Raad van State open.

4)       Welke vergunningen zijn er nodig?
Het aantal losse vergunningen die voorheen nodig waren om te kunnen bouwen zijn door de overheid teruggebracht tot een omgevingsvergunning. Deze omgevingsvergunning is een vergunning die in Nederland op 1 oktober 2010 werd ingevoerd ter vervanging van de verschillende vergunningen voor wonen, ruimte en milieu. Dit waren onder andere de bouwvergunningmilieuvergunninggebruiksvergunningaanlegvergunning en de kapvergunning.

Het project omgevingsvergunning is onderdeel van het programma ‘Modernisering VROM-regelgeving’. Dit programma heeft tot doel het aantal wetten en regels op het gebied van de fysieke leefomgeving flink te verminderen en te verbeteren. De omgevingsvergunning is er een onderdeel van.

Deze vergunning kan bij één loket bij de gemeente worden aangevraagd. Hiervoor geldt één procedure gelden waarop één besluit volgt. Voor beroep tegen dat besluit zal er één beroepsprocedure zijn.

De omgevingsvergunning is wettelijk geregeld met de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Veel gemeenten en provincies experimenteerden al vóór 2010 met deze nieuwe wettelijke voorschriften. Ervaringen zijn gebundeld op de website Kennisplein omgevingsvergunning. Er zijn door de Rijksoverheid diverse folders uitgebracht die gemeenten en provincies ondersteunen bij de invoering. Vanaf 1 oktober 2010 werken alle gemeenten en provincies met de nieuwe vergunning.

De overheid heeft de vele vergunningen tegenwoordig opgenomen in de omgevingsvergunning waardoor deze niet meer afzonderlijk te hoeven worden aangevraagd.

* Sloopvergunning;
 De eisen die aan een sloopvergunning gesteld worden kunnen per gemeente enigszins verschillen. Vaak wordt vanaf 10 m3 sloopafval en/of aanwezigheid van asbest een vergunning vereist. De gemeente wil met de sloopvergunning de openbare veiligheid kunnen beheersen en kunnen hieraan ook extra eisen/regels stellen. Daarnaast is het scheiden en hergebruiken van afval een belangrijk punt. Door bij een sloopvergunningsaanvraag een vereist sloop- veiligheidsplan toe te voegen dwingt de gemeente de aanvrager stil te staan bij deze zaken. B en W zullen het advies van het bouwtoezicht en van de Commissie Welstandszorg inwinnen alvorens over de vergunning te beslissen.

* Milieuvergunning;
Deze vergunning geeft aan welke maatregelen de ondernemer moet nemen om de gevolgen van zijn onderneming voor de milieuvervuiling binnen de wettelijke normen te houden. Voor een particulier woonhuis is dit niet van toepassing.

* Gebruiksvergunning;
De gebruiksvergunning geeft voorschriften voor het beperken van de kans op brand, het beperken van de gevolgen van brand en het vluchten uit een gebouw bij brand. Deze voorschriften worden vertaald naar bouwkundige tekeningen en als voorwaarden in de vergunning opgenomen. De voorschriften worden bepaald door de gemeente op advies van de brandweer. De verantwoordelijkheid voor het veilig gebruik van een bouwwerk of inrichting ligt bij de gebruiker van het *pand. Dit is dus ook degene die de gebruiksvergunning bij de gemeente moet aanvragen. De gebruiker is de persoon of de organisatie die een bepaald gebouw voor een bepaald doel gebruikt of exploiteert. De gebruiker kan dus de eigenaar zijn maar ook de huurder.

Een gebruiksvergunning is vereist in bouwwerken of inrichtingen waarin:

  • Sprake is van kinderopvang of basisonderwijs
  • Aan meer dan 10 mensen bedrijfsmatig of in verband met verzorging nachtverblijf zal worden verschaft (hotel, bejaardentehuis)
  • Overdag meer dan 10 verstandelijk of lichamelijk gehandicapten verblijven

Gemeenten mogen zeer beperkt aanvullende voorwaarden en eisen stellen aan het verlenen van een gebruiksvergunning.

Naast de gebruiksvergunning geldt een meldingplicht indien:

  • Aan meer dan vier mensen bedrijfsmatig woonverblijf zal worden verschaft anders dan een huishouden per woning (kamerverhuurbedrijf bijvoorbeeld)
  • Meer dan 50 mensen tegelijk aanwezig zullen zijn
  • Er een beroep wordt gedaan op gelijkwaardigheid

* Kapvergunning;
Het kan zijn dat u in uw situatie voor de verbouwing een of meerder bomen moet kappen. Mogelijk hebt u hiervoor een kapvergunning nodig. Gemeenten kunnen in een lokale verordening (bijvoorbeeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV), kapverordening of bomenverordening) bepalen welke bomen zonder vergunning mogen worden gekapt en voor welke bomen een meldings- of vergunningsplicht geldt.

5)       Bouwtechnische eisen

Voor een te bouwen houten huis of houten chalet moet u rekening houden met bepaalde bouwtechnische eisen. Uw houten huis of houten chalet mag natuurlijk geen gevaar voor u en uw woonomgeving opleveren. Daarom zijn er eisen voor de constructie, veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid en het milieu. Al deze regels en voorschriften zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Om ervoor te zorgen dat bouwwerken aan de minimumeisen voldoen, zijn er bepaalde grenswaarden vastgelegd.

Bij grenswaarden kunt u denken aan de minimale afmeting van de deurhoogte, afmetingen van de trap en van de hoogte van het plafond. Alle bouwwerken moeten voldoen aan het Bouwbesluit; ook de bouwvergunningsvrije bouwwerken. Als u een bouwvergunning aanvraagt, controleert de gemeente of uw bouwplan aan het Bouwbesluit voldoet. U blijft er echter zelf verantwoordelijk om te voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. Dus ook als u vergunningsvrij bouwt, kunt u een controle verwachten van de gemeente of uw bouwwerk voldoet aan het bouwbesluit.

Het bouwbesluit is een samenspel van een enorme hoeveelheid regelgeving. Hierin wordt verwezen naar de Nederlandse Normen. De minimale plafondhoogte is relatief eenvoudig, maar u moet bijvoorbeeld ook aan kunnen tonen dat de fundering voldoende sterk is en dat de vloerbalken niet verder door zullen buigen dan de norm toelaat! Een ventilatieberekening is noodzakelijk evenals een Energie Prestatie Coëfficiënt bij (nieuwbouw). Dit is een complexe berekening waarin zaken als het toegepaste verwarmingssysteem, ventilatie, daglichttoetreding, isolatie van de gevels etc. etc. worden meegenomen en resulteren in een waardering. Hoe lager het getal, des te beter de prestaties! De eis bij een woning is momenteel < 0.

Hieronder volgt een overzichtje van het verloop van deze waarde de afgelopen jaren en voor de toekomst.

  • 01-01-1996 à EPC:1.4
  • 01-01-1998 à EPC:1.2
  • 01-01-2000 à EPC:1.0
  • 01-01-2006 à EPC:0.8
  • 01-01-2011 à EPC:0.6
  • 01-01-2015 à EPC:0.4

De energieprestatie-coëfficiënt van een woning of chalet drukt de energetische prestatie van een woning uit.

De energieprestatie van een woning gaat alleen over het gebouwgebonden energiegebruik. Dat wil zeggen: de energie die nodig is voor het verwarmen of koelen van het binnenklimaat, het warm tapwater en de verlichting.

De energieprestatie-norm gaat niet over het verbruik van huishoudelijk apparaten voor koken, wassen, koelkast, en andere apparatuur. Ook wordt er uitgegaan van een referentiejaar voor het buitenklimaat en een standaard bewonersgedrag. Hierdoor wijkt de werkelijkheid meestal sterk af van deze uitgangspunten. Hierdoor zal het genormeerde berekende energiegebruik meestal niet overeenkomen met wat bewoners op hun gas- en elektriciteitsmeter aflezen. Immers ieder jaar is het buitenklimaat anders en iedere bewoner stookt anders en gaat anders om met zijn woning. Bovendien zitten er een aantal afrondingen in de norm om er voor te zorgen dat de norm nog hanteerbaar is.

De energieprestatie-norm zegt alleen iets over de minimale energetische kwaliteit waaraan een woning moet voldoen. Wie een bouwaanvraag indient voor een woning mag zelf bepalen met welke maatregelen aan de eis wordt voldaan: extra isoleren, betere installaties of de toepassing van duurzame energie. Zolang uiteindelijk maar aan de energieprestatie-norm wordt voldaan.

Voor de energieprestatie-norm geldt dat ongeacht het type, de vorm, of, de grootte van de woning, dat gelijksoortige maatregelen tot min of meer de zelfde prestatie leiden. Anders gezegd: grote woningen of woningen met veel dak- of geveloppervlak mogen dus meer energie gebruiken om aan dezelfde prestatie-eis te voldoen dan kleine compacte woningen.

Het bouwen van een houten huis of houten chalet is geen makkelijke opgave maar wel een spannende uitdaging. Daarom gaan wij graag, samen met u, die uitdaging aan omdat wij weten dat die uitdaging resulteert in een schitterende houtskeletbouw- of houtstapelbouw woning waar u met veel plezier in zult wonen.